Guéret est entrée en politique de la ville fin 2014 au travers de la mise en place du Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU). Ce dispositif qui a basé l’identification des quartiers relevant de la politique de la ville sur le seul critère du revenu moyen par ménage a profondément redéfini la carte des quartiers prioritaires en France. De grands quartiers urbains qui avaient historiquement intégrés à tous les épisodes de la politique de la ville, sont sortis de ces dispositifs, et d’autres quartiers, souvent situés dans des petites villes jusqu’alors non impliquées par ces politiques de soutien ont été identifiés, comme cela a été le cas à Guéret.
L’Albatros n’est pas un quartier historique de la ville de Guéret, mais pour permettre à leurs administrés de bénéficier des crédits de la politique de la ville, les élus locaux ont proposé un périmètre regroupant des îlots d’immeubles éligibles à ces aides. D’autres îlots d’HLM présentant des profils assez similaires auraient pu être concernés, mais il importait de garder un ensemble compact pour que le quartier dessiné soit éligible, ce qui a conduit à exclure des îlots guérétois un peu distants qui auraient pourtant pu relever de la politique de la ville. Rien ne distingue fondamentalement les îlots de Beauregard ou d’Olivier de Pierre-Bourg de ceux des Tanneries ou de Champegaud. Tous ces îlots concentrent certaines difficultés économiques et sociales caractéristiques des quartiers politique de la ville. Ceux qui ont été retenus pour définir l’Albatros sont situés au cœur de la ville, de ses écoles, de ses services, de ses zones d’activités, au point qu’ils constituent même les rares endroits de Creuse où il est aisé de vivre sans voiture au quotidien. Ces îlots bénéficient d’une localisation stratégique dans leur agglomération, ce n’est pas un cas unique au niveau national, mais cela n’est pas la norme des quartiers prioritaires.
Du fait notamment de cette localisation, l’objectif des élus et de Creusalis est de redonner à ces îlots d’immeubles une réputation positive, tant il paraît essentiel à tous que les immeubles du cœur de ville soient durablement attrayants. L’Albatros concentre des populations jeunes, et en Creuse plus qu’ailleurs encore, ils méritent à ce titre une attention particulière.
Au-delà d’un engagement pour améliorer le cadre de vie de ses résidents, dans un pays en transition écologique, la restauration des îlots de l’Albatros, relève de l’attractivité de la ville de Guéret.
Le NPNRU est moins doté financièrement que certains des précédents programmes de la politique de la ville, par contre, c’est un dispositif qui a défini comme essentiel une meilleure association des habitants aux projets de rénovation (via la création d’un conseil citoyen), qui facilite la mobilisation des outils financiers pré-existants à leur service et qui donne de nouveaux moyens humains (à l’exemple des adultes relais).
La Ville de Guéret et la Communauté d'Agglomération du Grand Guéret ont totalement adhéré à ces principes, un conseil citoyen a été créé et associé à l’ensemble des travaux menés dans le cadre du projet de renouvellement urbain et depuis 2014 le secteur de l’Albatros a été prioritaire dans les projets structurants déployés sur le territoire. Ainsi les raccordements au réseau de chaleur, la pose de la fibre numérique, la création des parcours et des arrêts de bus ont fait l’objet d’une priorisation au service de l’Albatros. La Quincaillerie, comme le pôle multimédia quelques années auparavant, a été implantée dans ce secteur. Il ne s’agit pas de différencier ce quartier du reste de la ville mais de le faire bénéficier au mieux des projets portés dans le droit commun dont il a souvent été un oublié.
La création de nouvelles salles de classe à l’école Prévert et la création prochaine de cheminements sécurisés pour y parvenir soulignent ainsi la dimension stratégique que revêt ce secteur de la ville pour les années à venir.
L’objectif des acteurs locaux de la politique de la ville est de veiller à l’avenir à une intégration harmonieuse de ces immeubles qui avaient été un peu oubliés. La stratégie d’amélioration des pieds d’immeubles, de création de jardins et de végétalisation prévues dans le cadre de la convention NPNRU sont totalement complémentaires des projets qui sont portés à l’échelle de la ville dans le cadre du programme Guéret 2040.
Le parc immobilier de l’Albatros représente près de 17 % du parc de logements de Creusalis, pour qui l’attractivité des îlots du quartier est donc un enjeu stratégique. Creusalis est bénéficiaire des crédits de la politique de la ville et d’importantes exonérations de taxes foncières consenties par la ville, grâce à celles-ci sur les dernières années, il a amélioré de façon sensible les travaux d’entretien et d’amélioration du quartier. Au-delà de cette amélioration du quotidien, sur les derniers mois, Creusalis a investi plus de 4 millions d’euros dans la rénovation de 180 logements de l’avenue Charles de Gaulle.
La convention NPNRU signée début 2020 arrête un programme total de travaux portant sur plus de 11 millions d’euros, incluant la rénovation de ces 180 logements, mais aussi la reprise de nombreux pieds d’immeubles et la création de jardins partagés. Au-delà de ces 11 millions, Creusalis continue à investir dans l’entretien de ses logements du quartier de l’Albatros comme en atteste les travaux prévus pour la reprise de façade de Beauregard, d’importants travaux qui n’ont pas été inscrits dans la convention NPNRU.
Dans ce contexte de rénovation du quartier, tous les immeubles n’ont pas vocation à être rénovés ni même à être conservés, la déconstruction d’une partie des logements fait partie intégrante du projet. La vacance est une vraie menace pour un immeuble, quand celle-ci s’installe, elle contribue à une baisse des rentrées financières (moins de montants de loyers) et une hausse des coûts (frais liés à l’entretien de locaux vides) qui conduisent à une dégradation des capacités du bailleur à entretenir l’immeuble concerné, il en résulte la baisse de son attractivité et donc une désaffection des locataires.
Ce cercle vicieux, quasi inexistant dans les zones immobilières tendues, où les logements en état mis sur le marché trouvent toujours un locataire est par contre très problématique sur les zones immobilières détendues comme Guéret.
En secteur détendu, pour rester attractif, un logement doit être en bon état et sa typologie doit répondre aux attentes du marché. Or le parc de logements de l’Albatros a été construit entre 1960 et 1980, à un moment où les locataires étaient à la recherche de grands logements. À l’époque, la demande de logement social émanait de familles voire de familles nombreuses. Aujourd’hui la demande de logement social émane principalement de célibataires, de ménages sans enfant et de familles monoparentales. Le parc de Creusalis dans l’Albatros comporte trop de grands logements.
Dans le cadre des études qui ont précédé la signature de la convention des études sociologique et patrimoniale ont permis d’identifier les logements qu’il était prioritaire de rénover et ceux qui répondaient le moins aux attentes du marché locatif. Sur cette base il a été décidé de déconstruire l’immeuble du 12 rue du Dr Brésard que Creusalis ne parvenait plus à remplir du fait notamment de sa typologie (grands logements, immeuble complexe à ré-isoler).
Lancées début 2020, les opérations de relogement des résidents qui restaient dans cet immeuble (25 logements sur les 75 que compte l’immeuble étaient déjà vacants) sont en cours de finalisation. Elles ont été menées en concertation avec Creusalis ; la grande majorité des résidents qui a demandé à être relogé dans le quartier ou à proximité immédiate a pu être satisfaite.
Ce batîment va être remplacé par des jardins partagés, et l’offre de logement supprimée va être compensée par la rénovation de logements dans le centre ancien de Guéret, dans le cadre de l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat.
La démolition de cet immeuble s’inscrit donc dans une approche plus globale de rénovation de la ville et de restauration de son attractivité.